La mayoría de los compradores de vivienda dedican más tiempo a elegir el sofá que a hacer la debida diligencia (due diligence) de la propiedad que van a comprar. Es un error que puede costar decenas de miles de euros. Qué revisar antes de comprar una propiedad no es un trámite burocrático — es la diferencia entre una compra sólida y una pesadilla legal, técnica o financiera que se alarga durante años.
💡 Contexto: Este artículo forma parte del clúster sobre compra y venta inmobiliaria. Para el proceso completo de compra, consulta nuestra guía paso a paso para comprar tu primera vivienda. Si también te interesa el lado vendedor, lee cómo vender una propiedad al mejor precio.
La nota simple: el primer documento que debes solicitar
La nota simple informativa es el documento más importante en cualquier due diligence inmobiliaria. La emite el Registro de la Propiedad y contiene toda la información registral de la finca: quién es el propietario registral, cuáles son las cargas que pesan sobre la vivienda (hipotecas, embargos, servidumbres, anotaciones preventivas), la descripción física del inmueble y la referencia catastral. Puedes solicitar la nota simple online en la web del Colegio de Registradores por unos 9 €. Nunca, bajo ningún concepto, firmes un contrato de arras sin haber revisado la nota simple.
Lo que debes buscar en la nota simple: que el vendedor sea efectivamente el propietario registral (o tenga poder notarial para vender), que no haya hipotecas pendientes que superen el precio de venta acordado, que no haya embargos judiciales o administrativos, y que la descripción del inmueble (metros cuadrados, número de habitaciones) coincida con la realidad. Las discrepancias entre la nota simple y la realidad física de la vivienda pueden complicar enormemente la obtención de la hipoteca y la inscripción registral posterior.
Las cargas ocultas que nadie te menciona
Deudas con la comunidad de propietarios
El comprador de una vivienda responde de las deudas de la comunidad de propietarios del año en curso y de los tres años anteriores, con independencia de que las haya generado el vendedor. Si el propietario anterior debe 8.000 € en cuotas atrasadas de comunidad, esa deuda pasa al comprador. Antes de firmar, solicita siempre al presidente o administrador de la finca un certificado de que el piso está al corriente de pagos con la comunidad y de que no hay derramas aprobadas pendientes de pagar.
Deudas del IBI y otros tributos municipales
El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) no pagado por el vendedor puede convertirse en una carga para el nuevo propietario a través del procedimiento de apremio municipal. Solicita siempre los últimos recibos del IBI pagados (normalmente los últimos 4 años para cubrir el periodo de prescripción). Haz lo mismo con la tasa de basuras y otros tributos municipales que graven el inmueble.
Hipotecas con saldo superior al precio de venta
Si la vivienda tiene una hipoteca pendiente cuyo saldo supera el precio de venta, la operación es más compleja. En estos casos, parte del precio de compra debe destinarse directamente a cancelar la hipoteca existente. Este proceso requiere coordinación precisa entre el banco del vendedor, el banco del comprador y el notario, y debe quedar perfectamente documentado en la escritura de compraventa. No es una situación infrecuente, pero sí una que requiere más cuidado.
Un comprador adquirió un piso en Barcelona sin solicitar el certificado de comunidad. Meses después, la comunidad inició un procedimiento judicial para cobrar 12.000 € en cuotas impagadas por el vendedor anterior. El comprador tuvo que pagarlas porque la deuda es real con el inmueble, no con el propietario. Esta situación se habría evitado con un certificado de 30 € y una semana de gestión.
La inspección técnica: lo que el ojo no ve
Una inspección técnica realizada por un arquitecto, arquitecto técnico o perito independiente es una de las mejores inversiones que puedes hacer antes de comprar. Cuesta entre 300 y 600 € y puede revelar problemas estructurales, humedades, instalaciones obsoletas o peligrosas, o deficiencias que el propietario conoce pero no ha declarado. En viviendas de segunda mano con cierta antigüedad, los problemas más frecuentes que una inspección detecta son: humedades por capilaridad o filtración (muy comunes en plantas bajas y últimas plantas), instalación eléctrica sin actualizar que no cumple el REBT, carpintería con puentes térmicos significativos, y fisuras o grietas que requieren evaluación estructural.
El Certificado de Eficiencia Energética
Es obligatorio para vender o alquilar una vivienda desde 2013. Califica la eficiencia energética del inmueble de A (muy eficiente) a G (muy ineficiente). Una vivienda con calificación E, F o G tendrá costes de calefacción y refrigeración mucho más altos que una con calificación A o B. Además, la normativa europea de eficiencia energética en edificios prevé que las viviendas con peor calificación tengan dificultades para alquilarse o venderse en los próximos años. El certificado energético afecta al valor real de la propiedad y a los costes de uso — tenlo en cuenta en la negociación del precio.
| Aspecto a revisar | Coste de no revisarlo | Cómo verificarlo |
|---|---|---|
| Cargas registrales | Miles-decenas de miles € | Nota simple (9 €) |
| Deudas comunidad | Hasta 12.000 € (4 años) | Certificado administrador |
| IBI pendiente | Cientos-miles € | Recibos pagados + Ayuntamiento |
| Estado técnico | 10.000-50.000 € en reformas | Inspección técnica (300-600 €) |
| Eficiencia energética | 500-2.000 €/año en energía | Certificado energético |
| Licencias y legalidad | Imposibilidad de vender/hipotecar | Consulta urbanística Ayuntamiento |
La revisión legal: más allá del Registro
La nota simple del Registro es necesaria pero no suficiente. El Registro de la Propiedad refleja lo que se ha inscrito, pero no siempre la realidad física o urbanística de la vivienda. Una vivienda puede tener una terraza construida sin licencia que en el Registro no aparece — y que el Ayuntamiento podría ordenar demoler. Un local puede haberse convertido en vivienda sin licencia de cambio de uso — lo que imposibilita obtener cédula de habitabilidad y, por tanto, hipoteca. Una vivienda en una comunidad autónoma con protección oficial puede tener restricciones de precio en la venta que el vendedor no ha mencionado.
Para viviendas con cualquier complejidad urbanística, la consulta al Ayuntamiento sobre la situación urbanística de la finca (si está en suelo protegido, si hay expedientes de infracción urbanística, si hay afecciones viarias o planes de expropiación) es imprescindible. Un abogado especializado en derecho inmobiliario puede realizar esta revisión por 400-800 € — una inversión mínima en relación al valor de la operación.
El contrato de arras: lo que debes exigir que incluya
El contrato de arras es mucho más que la señal de la compra. Es el documento que define las condiciones bajo las cuales puedes recuperar las arras si la operación no se cierra. Debe incluir obligatoriamente: el precio de compraventa acordado, la fecha límite para la firma de escritura ante notario, las condiciones bajo las que el comprador puede recuperar las arras (especialmente la condición de obtención de hipoteca a condiciones razonables), la descripción exacta de la vivienda que se vende (con los metros cuadrados y los elementos incluidos — cocina, climatización, etc.), y la declaración del vendedor de que la vivienda está libre de cargas, ocupantes y al corriente de pagos. Nunca firmes un contrato de arras estándar de agencia sin que un abogado lo revise.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio contratar un abogado para comprar una vivienda en España?
No es legalmente obligatorio, pero sí muy recomendable para cualquier operación superior a 100.000 €. El notario verifica la legalidad de la escritura y la identidad de las partes, pero no hace una due diligence en tu nombre. El abogado trabaja exclusivamente para proteger tus intereses: revisa cargas, contratos, situación urbanística y fiscal, y negocia las cláusulas del contrato de arras. Su honorario (400-1.500 € según la complejidad) es una de las mejores inversiones de la compra.
¿Qué es la cédula de habitabilidad y cuándo es obligatoria?
La cédula de habitabilidad es el documento que acredita que una vivienda cumple los requisitos mínimos de habitabilidad según la normativa de la comunidad autónoma correspondiente. Es obligatoria para formalizar la compraventa en algunas CCAA (Cataluña, Baleares, Navarra, La Rioja) y para contratar los suministros de agua y electricidad en muchas otras. Si la vivienda carece de cédula vigente, puede ser una señal de irregularidades constructivas o de cambio de uso no legalizado.
¿Puedo comprobar si la vivienda tiene deudas con la comunidad antes de hacer una oferta?
Antes de hacer una oferta formal, puedes preguntar directamente al vendedor y solicitar que te muestre los últimos recibos de comunidad. Una vez con el contrato de arras firmado, tienes derecho a solicitar el certificado oficial del administrador de fincas. Antes de la firma ante notario, el notario tiene obligación de verificar que no existen deudas comunitarias, y el vendedor debe aportar el certificado del administrador.
¿Qué pasa si después de comprar descubro problemas ocultos?
El Código Civil español protege al comprador frente a los vicios ocultos — defectos graves preexistentes que el vendedor conocía o debería haber conocido y no informó. El comprador tiene 6 meses desde que descubre el vicio para ejercitar la acción legal. Las opciones son la rescisión del contrato (devolver la vivienda y recuperar el precio) o la reducción del precio. Sin embargo, probar que el vendedor conocía el defecto puede ser complicado — de ahí la importancia de hacer una inspección técnica previa y dejar constancia escrita de todas las declaraciones del vendedor sobre el estado de la vivienda.